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信托契约（Deed of Trust）是用于房地产交易的法律文件，涉及三方：借款人（受托人，Trustor）、贷款人（受益人，Beneficiary）、以及中立的第三方，称为受托人（Trustee）。信托契约的目的是为了担保购房贷款。

信托契约通常运作如下：

1. 受托人（借款人）： 这是借款人，即借款用于购买房产的个人或实体。受托人是授予信托契约并将房产权益转让给受托人的一方。
2. 受益人（贷款人）： 受益人是贷款方，通常是金融机构，如银行或抵押贷款公司，为借款人提供购房贷款。
3. 受托人： 受托人是一个中立的第三方，通常是一个产权公司或产权律师，代表贷款人临时持有房产的所有权，直到借款人履行贷款条款。在借款人违约时，受托人的角色是促进房产的非司法执行。

1. 整体房屋检查 Home Inspection：
   • 覆盖房屋的整体结构、外观和系统，包括屋顶、墙壁、地基、电气系统、水管系统等。
2. 白蟻检查（Termite Inspection）：
   • 确保房屋木材结构没有受到白蚁侵害，这对于保持屋子的结构完整性至关重要。
3. 地震结构检查：
   • 在地震活跃地区可能需要进行的检查，以确保房屋结构的耐震性。
4. 泳池和SPA检查：
   • 如果房屋有游泳池或SPA，可能需要进行相关检查，以确保其符合安全和法规要求。
5. 污水和排水检查：
   • 确保房屋的污水和排水系统正常运作，防止潜在的问题。
6. 屋顶检查 Roof Inspection：
   • 评估屋顶的状况，包括检查屋顶瓦片、防水层、屋檐、烟囱等，确保屋顶没有漏水或结构问题。
7. 烟雾和一氧化碳检查：
   • 确保房屋内有适当的烟雾和一氧化碳检测设备，以保障居住者的安全。
8. 室内空气质量检查：
   • 检查室内空气质量，确保没有有害物质对居住者的健康构成威胁。

这些检查项目可根据具体的房地产交易协议和买卖双方的协商进行调整。购房者通常可以根据房屋的特定情况选择执行哪些检查。

在加利福尼亚，房屋被收回的过程被称为“foreclosure”（被执行抵押品贷款权）。这是一个法律程序，借款人未能按照合同规定的还款计划支付抵押贷款时，贷款人可以通过此程序收回抵押的房产。在加利福尼亚，执行抵押品贷款权的程序通常是非司法的，这意味着除非借款人在法庭上对执行提出异议，否则不需要法院的介入。

以下是加利福尼亚的执行抵押品贷款权的概述：

1. 违约： 当借款人未按照合同规定的还款计划支付贷款时，执行抵押品贷款权的程序就开始了。贷款人通常会在借款人拖欠90天后发布《违约通知》（Notice of Default，简称NOD）。
2. 违约通知（NOD）： NOD是一份正式的通知，告知借款人已经违约，有一定的期限，通常是三个月，来通过支付拖欠金额来弥补违约。NOD被记录在县记录办公室，并成为公共记录。
3. 受托人拍卖通知： 如果借款人在规定的期限内未弥补违约，贷款人可以发布《受托人拍卖通知》。这份通知规定了房产将在公开拍卖中出售的日期、时间和地点。拍卖通知必须张贴、邮寄，并在当地报纸上刊登。
4. 受托人拍卖： 房产在指定的日期、时间和地点进行拍卖。在拍卖中，出价最高的人将成为房产的新所有者。如果没有出价，贷款人可能会通过“通过取得而执行”（foreclosure by acquisition）的过程取得所有权。
5. 执行后期： 在受托人拍卖后，有一个执行后期，新所有者可以在此期间取得房产的所有权。如果前任所有者不自愿搬离，新所有者可能需要启动驱逐程序。

需要注意的是，加利福尼亚法律允许房主在拍卖后一段时间内行使“赎回权”（right of redemption），即通过支付所有拖欠款项以及额外的费用来取回房产。

在加利福尼亚，有几种持有房产所有权的方式，选择取决于您的具体情况和目标。以下是在加利福尼亚持有房产所有权的常见方式：

1. 独立所有权：
   • 个人独立所有权： 一个人以个人名义持有所有权。这是比较直接的方式，但请注意，在所有者去世时可能需要通过遗嘱认证程序。
   • 夫妻共同财产所有权： 对于已婚个体而言，婚姻期间取得的财产被假定为夫妻共同财产，除非另有说明。在夫妻共同财产制度下，每个配偶在财产中拥有平等权益。
2. 共有权：
   • 联合所有权： 共有人（通常是两个或更多）在房产中拥有平等且不可分割的份额。如果一名共有人去世，其份额会自动转移到生存的联合共有人，避免了遗嘱认证程序。
   • 分割所有权： 共有人可以拥有不平等的份额，每个所有人的份额可以分开出售或抵押。没有生存权益，因此去世的所有者的权益会通过其遗产传递。
3. 信托所有权：
   • 可撤销生存信托： 创建一个可撤销生存信托使您能够在您的有生之年将房产的所有权转移到信托，同时保留对其的控制。这有助于避免遗嘱认证，并在去世后无缝过渡所有权。
   • 不可撤销信托： 一旦建立，通常无法更改或撤销的信托。在某些遗产规划情况下可能有特定的优势。
4. 业务实体：
   • 有限责任公司（LLC）： 在LLC中持有房产所有权为成员提供责任保护，并可能带来一些税收优惠。然而，必须遵守法定程序。
   • 公司： 公司也可以持有房产所有权，但由于潜在的税收影响，这在住宅房地产中可能不太常见。
5. 带有生存权的夫妻共同财产：
   • 对于已婚夫妇： 加利福尼亚允许一种特殊形式的联合所有权，称为带有生存权的夫妻共同财产，结合了夫妻共同财产和联合所有权的一些特点。

在决定如何在加利福尼亚持有房产所有权时，至关重要的是考虑到您的个人或家庭需求、遗产规划目标以及潜在的税收影响。建议咨询房地产律师、财务顾问或遗产规划专业人士，以确保您选择了最适合您情况的选项。此外，持有所有权的方式应清晰地记录在房产契约中。

“信托投资契约” 通常指涉及信托契约的投资安排。信托契约是在房地产交易中使用的法律文件，其中将房产的法律所有权作为贷款的担保转让给一位受托人。在投资方面，个人或实体可能通过投资信托契约来赚取投资回报。

以下是其一般运作的简化解释：

借款人：寻求购房贷款的个人（例如，购房者）。

贷款人：提供贷款的实体（例如，银行）。

受托人：一个中立的第三方（通常是产权公司或托管代理），持有房产的法律所有权，直到借款人偿还贷款。

投资者：投资信托契约的个人或实体，实质上成为原始贷款人的共同贷款人。

信托契约的投资者可能通过借款人支付的利息付款获得回报。如果借款人违约，受托人可以出售房产以收回未偿还的债务，投资者可能会获得部分收益。

这种类型的投资在房地产融资中很常见，为那些对房地产市场感兴趣的人提供了一种替代的投资机会。需要注意的是，房地产和金融法规可能有所不同，因此投资者在考虑此类投资时应仔细审查信托契约的条款，并在必要时寻求专业建议。

在加州地產信託投資 Deed of Trust Investment 年回報率通常在8%－12%。

投资地產私人／硬钱贷款，通常是指短期、高利率的房地产抵押贷款，这涉及到潜在的利弊。它是否被视为“安全”取决于各种因素以及您的风险承受能力。以下是一些需要考虑的因素：

潜在的好处：

1. 更高的回报： 与传统投资（如储蓄账户或债券）相比，硬钱贷款通常具有更高的利率。这可能导致投资者获得更高的回报。
2. 由房地产抵押： 硬钱贷款通常以相关的房地产作为抵押，提供一定程度的抵押，可以减轻一些风险。在发生违约情况下，贷款人可能有权取得该房产的所有权。
3. 短期性质： 硬钱贷款通常是短期的，通常为几个月到几年。较短的期限可以减少对市场波动和经济衰退的敏感性。

潜在的风险：

1. 违约风险： 借款人可能无法按时还款，如果抵押品（房产）的价值不足以覆盖未偿还的贷款金额，投资者可能会遭受损失。
2. 不流动性： 投资硬钱贷款可能缺乏流动性，这意味着在贷款期限结束之前，很难出售或退出投资。
3. 市场和经济风险： 房地产价值和市场条件可能会波动。经济衰退或房地产市场变化可能会影响抵押品的价值。
4. 监管有限： 与传统的金融机构相比，硬钱贷款行业可能受到的监管较少。监管不足可能使投资者面临潜在的欺诈或不道德行为。

2024年的「常規貸款」（Conforming Loan）限額為單戶住宅的大部分地區為$766,550美元，但在一些昂貴的住房市場可能更高。例如，在阿拉斯加、夏威夷、華盛頓特區和一些縣市（如舊金山），合格貸款的上限可能達到$1,149,825美元。

“Interest-only loan” 是一种贷款结构，其中借款人在贷款的早期阶段只支付利息，而不还本金。这意味着每月支付的金额仅包括贷款金额上的利息部分，而不包括还本的部分。

这种贷款结构通常有一个初始的利息支付期限，之后借款人可能需要开始还本金，或者可以选择继续只支付利息，直到贷款到期。在只支付利息的期间，借款人的月供相对较低，因为它仅包括贷款的利息成本，而不涉及贷款金额的还款。

以下是关于利息付款贷款的一些重要特点：

1. 初始期限： 通常有一个初始期限，该期限内借款人只需支付利息。这个期限结束后，通常需要开始还本金。
2. 较低的初始月供： 由于只支付利息，初始月供相对较低，这可能使房屋更易于购买，尤其是在初始购房成本较高的市场。
3. 还本期限： 在一定期限后，通常是数年，借款人可能需要开始还本金。这会导致月供增加。
4. 风险： 利息付款贷款在初始阶段可以减轻借款人的经济压力，但随着时间的推移，可能会增加还本的负担。借款人需要在贷款期间积累资金，以确保能够承担未来可能增加的还本成本。
5. 适用场景： 这种类型的贷款通常适用于短期内需要支付较低月供的借款人，如计划在几年内升值并重新融资的投资者。

利息付款贷款结构的适用性取决于个人财务状况和借款人的还款计划。借款人应该仔细了解贷款条款，包括利息付款期限和之后的还本安排。

可调利率抵押贷款（ARM）是一种按贷款期限内定期调整的抵押贷款类型。ARM的利率通常与某个基础金融指数相关，比如美国国债利率或伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）。随着基础指数的波动，ARM的利率也会相应调整。

以下是可调利率抵押贷款的主要特点：

• 初始固定期： ARM通常以初始固定利率期开始，此期间利率保持不变。这个期限通常为3、5、7或10年。
• 调整周期： 在初始固定期之后，利率将定期调整。调整周期是两次利率更改之间的间隔，通常以月为单位，例如每6个月或每年一次。
• 指数利率： ARM的利率与特定的金融指数相关联。指数利率的变动直接影响抵押贷款的利率。
• 利差： 银行会在指数利率上加上一个预定的百分比，以确定ARM上收取的利率。
• 上限： ARM通常设有上限，限制了特定期间内（例如每年或贷款期间内）利率的变动范围。
• 底线利率： 一些ARM设有底线利率，即贷款期间内可能收取的最低利率。
• 付款冲击： 借款人应当注意可能的付款冲击，因为利率显著上升可能导致月供增加。

“PITI” 是房地产术语，它代表了房屋贷款的主要支付元素。PITI 是四个不同费用的首字母缩写，分别是：

1. Principal (本金): 贷款的原始金额，即借款人借入的金额。
2. Interest (利息): 借款人支付的贷款利率，是贷款金额的一定百分比，用于向贷方支付借款成本。
3. Taxes (房产税): 房产税是根据房屋估值计算的地方性税收，通常由贷款服务公司代为管理。
4. Insurance (房屋保险): 房屋保险是为了保护房屋免受火灾、风灾、偷窃等风险而购买的保险。

PITI 代表了借款人每月要支付的总房屋贷款成本，不仅包括还本付息，还包括房产税和房屋保险。这一概念对于购房者来说很重要，因为它提供了一个全面的了解，使他们能够更好地预算和规划他们的房屋财务。在贷款申请和购房决策中，了解 PITI 是关键的一步。

1. 次级抵押贷款（Subprime Mortgage）:
   • 次级抵押贷款是指向信用记录较差、信用评级较低的借款人提供的房屋贷款。这些借款人通常有较高的还款风险，可能有过迟付款、债务问题或其他信用挑战。
   • 次级抵押贷款通常具有较高的利率，以弥补贷方对于较高风险的担忧。这些贷款在一定时期内可能有较低的初始利率，但在后续可能调整，导致月供增加。
2. 非合格抵押贷款（Non-QM Mortgage）:
   • 非合格抵押贷款是指不符合政府机构（如房利美或房屋经济金融局）或其他标准的贷款。这些贷款可能不符合传统贷款的要求，如债务收入比例、资产证明等。
   • 非合格抵押贷款的借款人群可能包括自雇人士、收入不稳定的个体经营者等，他们的财务状况不符合传统贷款的要求。
   • 这类贷款通常有更灵活的要求，但也伴随着较高的利率，以反映更高的风险。

这两种类型的贷款都与较高的风险相关，对于借款人而言需要更加谨慎。在考虑这些贷款时，借款人应该了解并充分评估自己的财务状况，确保能够承担贷款带来的风险和责任。

贷款到价值比（Loan-to-Value Ratio，简称LTV比率）是用来衡量贷款金额与房产估值之间关系的一种金融指标。这个比率对于贷款审批和风险评估非常重要。

LTV比率的计算公式为：LTV=房产估值/ 贷款金额​×100%

其中，贷款金额是借款人所需的贷款额，房产估值是房屋的市场价值或评估价值。

例如，如果借款人需要贷款100,000美元，而房屋估值为150,000美元，那么LTV比率就是：

100,000/150,000×100%≈66.67%

LTV=150,000100,000​×100%≈66.67%

这表示借款占房屋估值的百分比。在这个例子中，LTV比率为66.67%。

我們通常總的貸款比例不超過 65% CLTV. 個別情況可能做到70%. 土地, 商業私人借貸一般不超過50%. 我們服務的地區一般限於舊金山灣區.